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你最关注的拆迁焦点问题是什么?评估、补偿

发稿时间:2017-03-15 15:32:38 来源:pt古怪猴子_古怪猴子规律_古怪猴子超级攻略

   原本,征地拆迁意味的是房屋的重新改造和老房子的除旧建新,也意味着有新的安置用房的投入与入住,对被拆迁户而言,拆迁补偿费用的补贴,应该可以买得起新房子,还有小部分节余,是改变生活水平的一个机遇。但是,随着全国范围内城镇化进程加快,征地拆迁规模和力度的逐步加大,征地拆迁纠纷日益显著,多数被拆迁户因无法得到合理补偿与安置,引发了诸多社会群体性事件。

  那么,征地拆迁过程中,如何评估征收对象的合理价值、给予何种拆迁补偿标准方为合理,就成了老百姓最关注的拆迁焦点问题。

  【评估】

  住宅房屋评估通常由四部分组成:一是房屋占用范围内的土地价格;二是建筑物重置价格;三是建安费用;四是装修装饰部分的费用。

  1.房屋占用范围内的土地价格一般以省、自治区、直辖市人民政府根据本地区的实际情况,制定区位基准价。

  2.建筑物重置价格则以评估价格为准,具体计算公式: 估价对象价格=某类型房屋的基准价格×(1+楼层修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格

  评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格,然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素,对该基准价格进行适当的修正,由此得出不同房屋的评估价格。其中,市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例,另对比与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的建筑市场价,就是京平拆迁律师常说的被拆迁房屋周边类似房地产的市场交易价格。

  3.建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。

  4.房屋装修装饰部分的价格则与当地积极发展水平密切相关,应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。具体计算公式:房屋装修装饰部分评估价格=房屋装修装饰重置价格×(耐用年限-实际使用年限耐用年限。

  其中,各类房屋装修装饰的耐用年限:住宅8;办公用房7;商场、店铺、餐馆等营业性用房5;厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况,根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外,建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。

  非住宅房屋评估宜采用两种以上的估价方法,比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难,只能采用一种方法的,应当说明理由。而且,对于非住宅房屋的评估,若采用市场比较法,也应当以收集同一供需圈内的市场交易实例为原则。没有条件采用市场比较法评估的,也可采用收益法。采用收益法评估时,房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。

  【补偿】

  住宅房屋被征收货币补偿金额 = 被征收房屋经由评估机构确定的市场价格(包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额)+搬迁费用+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失(非营业性房屋无此项补偿)

  其中,评估价格如前文所述;搬迁费是搬迁发生的实际费用或者双方约定的一定数额的搬迁补助费;临时安置费用则是在没有提供周转房屋情况下,征收方需要支付的临时安置费,或者超出约定的过渡期限需要支付的过渡费用。

  如果选择产权调换,必要时要支付房屋征收调换产权的差价补偿金,具体计算公式为:差价补偿金额 = 被征收房屋的评估价格+房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额-获得的调换产权的房屋的评估价格

  非住宅房屋征收货币补偿与住宅房屋征收补偿最大的差别在于停产停业损失部分的补偿。征收商铺、厂房等非住宅房屋时,应根据房屋被征收前的效益、停产停业的期限等因素确定补偿金额,具体计算方法由各省、自治区、直辖市制定。

  主要方法有以下几种:

  (1)根据被征收房屋的总体价值的一定比例计算,预先由双方协商约定;

  (2)根据房屋的面积按照单位面积补偿一定金额来计算

  (3)根据营利性房屋的前几年的年平均经营收入和利润等指标乘以停产停业的期限(年份)来计算;

  (4)由评估机构对其进行评估确定;

  (5)根据实际损失补偿计算,协商确定。

  作者:吕秋香

  版权所有:北京京平律师事务所

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